Tartışı-Yorum / Tolga Yumrukaya
KISACA Kentsel dönüşüm, varlıklı sınıfın düşük gelirli insanları kent dışına atma planıdır.
Gölcük depreminden sonra gündemimize geldi kentsel dönüşüm konusu. Yıllarca belediyelerin plansız, izinsiz ve kalitesiz yapılaşmaya göz yumması neticesinde mevcut yapıların neredeyse yarısının yenilenmesi gereğini ortaya çıkarttı.
Bu da bizi bölgelerin depreme dayanıklı,sosyal donatı alanları geniş,altyapı ve ulaşım sıkıntısı olmadan yaşanabilir hale dönüştürülmesi kavramına, yani kentsel dönüşüme yönlendirdi.
Peki ne oldu kentsel dönüşüme? Ülkemizde ne tarz uygulamalar yapıldı?
Zamanında Türkiye’ye gelmiş bir Amerika’lı profesör kentsel dönüşüm için; Kentsel dönüşüm, varlıklı sınıfın düşük gelirli insanları kent dışına atma planıdır.’demişti.Bugün geldiğimiz noktada örneğin;Ankara’daorta ve alt gelir grubundan insanlar YapracıkToki,TurkuazToki gibi uydu kentlere yönlendirilirken,kent içinde kalmış değerli alanlara metrekaresine 5000-6000 lira ödeyebilecek varlıklı kesmi hedefleyen projeler yapıldığını görüyoruz.Yani bölgesel bazda değil parsel bazında bir değişim söz konusu.10 yıldan fazla zaman geçtiği halde ne gecekondu alanlarında ne de deprem riski yüksek alanlarda yapısal bir değişim gerçekleşmesi söz konusu değil.Eskiden yaşlı ve çirkin yapılarımız vardı, şimdi ise yeni ve çirkin yapılarımız olacak gibi duruyor.Bunun adı kentsel dönüşüm değil, bunun adı ‘Rant odaklı parsel dönüşümü
Kentsel Dönüşümün en yakın örneklerinden biri SİNCAN da;bizi çok yakından ilgilendiren bir bölge de SARAY(cık)’da.
Peki neler oluyor Saraycık’ta…
Sincan’ın uzun yıllardır kanayan yarası haline gelen ,gerek vatandaşın gerek belediyenin en çok şikayetçi olduğu dönüşümü için uğraş verdiği ve tedirgin olduğu bölge…Peki neydi Saraycık’ın bu hale gelmesindeki temel faktörler;
1-Kaçak ve izinsiz yapılaşmalara numarataj verilip elektrik ,su imkanı sağlanması
2-Yapılaşmanın hiçbir alt yapı olmadan süregelip,gecekondulaşmaya yol açması
3-Arazilerin hisselendirilerek satılması(Kısa vadede kar elde ettiren işler uzun vadede hep zarar getirmektedir)
4-2007 yılında yapılan imarda yoğunluğun 0.40 gibi düşük tutulup düzenli yapılaşma sağlayacak ölçüde olmaması ve müteahhit firmaları cezbedeci yanı olmaması
5-Ankara’da dağılan gecekondu bölgelerinden Saraycık’a olan bir nevi iç göçü
6-2009 yılından bu yana kentsel dönüşüm bölgesi ilan edilmiş olup 4-5 yıldan önce ön hazırlığın bitirilememiş olması ve daha birçok suistimal Saraycık’ı bugünkü durumuna getirmiştir.
Günümüze dönecek olursak vatandaş kentsel dönüşümün henüz çok başında, hak sahipleri heyecanlı olduğu kadar tedirgin de,Toki ile kesin anlaşmayı imzalayan Belediyemiz ise kenara çekilmiş durumda.
Bilgi edinmek isteyenler için; vatandaşınarsasına, ağacına, içerisindeki evine ve enkazdan sayılabilecek her türlü yapısına belirli bir m2 hakkı veriliyor,sonra Toki’nin 96m2,104m2,119m2,176m2, dairelerinden birine sahip olabilmesi için 15 yıla kadar vade seçenekleri ile hak sahipleri borçlandırılıyor veya m2’si yeter ise daireleri veriliyor.
Kentsel dönüşüm bürosunda görüşmeye giren vatandaşlar ile yapılan görüşmeler neticesinde ortaya çıkan birkaç örnek hesaplama; 750m2 hisseye 120m2 daire hakkı,1000m2 hisseye 160m2 daire alanı veriyorlar.Sonradan edinilme(hisse bölünme yöntemi ile )gayrimenkullerde ise 1000m2’ye 115m2 daire hakkı veriliyor.
TOKİ sosyal konut adıaltında,iki kavşak ile ulaşımı sağlanan,tuvalet ve banyosu bir,tek balkonlu ve yapı kalitesi düşük evlerin m2’sini 1300 ila 1500TL’den satmayı hedefliyor. Peki bugün dairelerin m2’sinin düşük üretim koşullarında dairelerin 1300TL gibi rakamlar ettiği bir durumda, Sincan’ın gelişim güzergahı olan bir konumda (SARAYCIK’ta) mevcut arsaların m2’si ne olmali ki vatandaşımız mağdur olmasın?
Belediyenin ve TOKİ’nin öncelikli olarak gözetmesi gereken konu bu olmalı. Vatandaşın arsasına varlık fiyatlarının bu denli yükselmiş olduğu günümüzde; fiyatlandırma konusunda reel değerlemeler yapılmalı.Ancak kentsel dönüşüm ofisinden çıkan vatandaşlar ile yapmış olduğumuz görüşmeler gösteriyor ki vatandaş arsasına biçilen değerden de dönüşümden de memnun değil. Vatandaş hak ve hisselerinin satmak için sırada.Bir de her kentsel dönüşümle birlikte gelen mülkiyeti kısıtlayacıuygulamalar, her yerde olduğu gibi Sincan’da da maalesef mevcut.
Yok hisse satamaz mışız? Yok yasak mış? Yapmayın bu vatandaşı bu şekilde kullanmayın değerli Sincan Belediye’si yetkilileri deyin ki Toprak Koruma Kanunu’nun şu maddesine göre hisse bölünme yöntemi ile satış yapamazsınız. Oldu ki bu uygulama bile mevcutta 2007 yılına ait bir imar planı ve devam eden imar çalışmasından dolayı usulsüz olacaktır. Bu şöyle dursun belediyemiz;‘kök tapulu, işlem görmemiş hissenin aynen devrine bile yasak diyor; rayiç veremeyiz yazı alın diyor.’Yapılan bu uygulama anayasaya aykırı,mülkiyetedinme hakkına yapılmış bir kısıttır. Amacımız asla bir karalama yada lekeleme değil yapılan tüm işlerde vatandaşlarımızın haklarının gözetilmesi sağlamaktır.
Hayırlı ve bol Hayır’lı Kentsel Dönüşüm bizi bekliyor.
Kaynakça
*Kürşat Tuncel(Şatış Küpü),(Bir Garip Kentsel Dönüşüm Hikayesi)
*Ceren Kumbasar(Cube İstanbul)
tolgayumrukaya@gmail.com