Başkent Ankara’da belediyeler tarafından güncellenen yeni rayiç bedeller, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde vergi yükünü beklenmedik seviyelere taşıdı. Tapu harçları ve değer artış kazancı vergilerindeki devasa artışlar nedeniyle birçok satış sözleşmesi iptal edilirken, piyasada ciddi bir belirsizlik ve duraklama dönemi başladı.
Tapu İşlemlerinde Beklenmedik Maliyet Artışı
Ankara’da inşaat ve gayrimenkul sektörü, belediyelerden alınan rayiç bedel yazılarındaki radikal artışlarla sarsıldı. Vergi matrahlarının bazı bölgelerde 4 hatta 5 katına çıktığını gören alıcı ve satıcılar, tapu harcı ödemelerinde büyük bir mali yükle karşılaştı. Piyasa beklentilerinin çok üzerine çıkan bu harç oranları, alıcıların geri adım atmasına ve imzalanmış satış sözleşmelerinin feshine yol açtı.
5 Yıl Kuralına Takılanlara Gelir Vergisi Darbesi
Mülkünü edindikten sonraki 5 yıl içinde elden çıkarmak isteyen gayrimenkul sahipleri için durum daha da kritik bir hal aldı. Rayiç bedellerin yükselmesiyle birlikte “değer artış kazancı” üzerinden hesaplanan gelir vergisi kalemleri astronomik rakamlara ulaştı.
Örneğin, Çankaya’da Aralık 2022 tarihinde 2 milyon 500 bin TL bedelle tescil edilen bir taşınmazın, Ocak 2026 itibarıyla rayiç bedeli 11 milyon TL olarak belirlendi. Bu artışla birlikte mülk sahibinin ödemesi gereken gelir vergisi yaklaşık 1 milyon 450 bin TL’ye, tapu harcı ise 800 bin TL seviyelerine ulaştı.
Belediye İtirazları ve Bakanlık Düzenlemesi
Maliyet artışları sonrası çok sayıda vatandaş, rayiç bedellere itiraz etmek amacıyla belediyelere başvuruda bulundu. Ancak belediye yönetimleri, söz konusu artışların kendi inisiyatiflerinde olmadığını vurguladı. Yapılan açıklamalarda, güncellemelerin Maliye Bakanlığı tarafından gönderilen yeni vergi dilimleri ve direktifler doğrultusunda uygulandığı belirtilerek itirazlar reddedildi.
Piyasa Dengeleri ve Arz Artışı Beklentisi
Ankara merkezli Gayrimenkul PR şirketi, yaşanan bu sürecin piyasada “donma etkisi” yaratabileceği konusunda uyarıda bulundu. Bir gecede değişen maliyet tablosunun mülk sahiplerini strateji değişikliğine iteceği öngörülüyor. Özellikle birden fazla taşınmazı olan kişilerin, ağır vergi yükünden kaçınmak adına gayrimenkullerini hızla satışa çıkarması bekleniyor.
Bu durumun emlak piyasasında arz patlamasına neden olabileceği ve fiyatların aşağı yönlü baskılanacağı değerlendiriliyor. İnşaat firmalarının ise vergi yükünü fiyatlara yansıtmaları durumunda satışların tamamen durabileceği, aksi halde maliyetin altında satış yapmak zorunda kalabilecekleri ifade ediliyor. Önümüzdeki süreçte tapu harçlarının paylaşımı konusunda alıcıların daha fazla sorumluluk alacağı sancılı bir döneme girildiği tahmin ediliyor.
