Adalet Bakanı Akın Gürlek, 12. Yargı Paketi kapsamında gayrimenkul satışlarında devrim niteliğinde bir değişikliğe hazırlanıyor. Bakan Gürlek, tapuda belirli bir miktarı geçen işlemlerde avukatla temsil zorunluluğu getirmeyi düşündüklerini açıkladı. Bu düzenleme, özellikle yüksek tutarlı satışlarda hukuki güvenliği artırmayı ve işlem sonrası doğabilecek dava yükünü azaltmayı hedefliyor. Sektör uzmanları tarafından yapılan analizlerde, bu değişikliğin piyasada yaratacağı olası etkileri değerlendirdi.

Gayrimenkul ve emlak piyasasında geniş yankı uyandıran bu düzenleme, yüksek tutarlı satışlarda hukuki güvenliği artırmayı hedeflerken, işlem maliyetlerini ve piyasa dinamiklerini de kökten değiştirebilir. Henüz taslak aşamasında olan çalışma, gayrimenkul sektörü temsilcileri tarafından dikkatle takip ediliyor.

Mevcut güvenlik sistemine yeni bir hukuki katman

Türkiye’de taşınmaz devirleri halihazırda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından işletilen Web Tapu, elektronik kimlik doğrulama ve güvenli ödeme sistemleri gibi araçlarla güvence altına alınmaktadır. Mevcut sistemde tapu müdürlükleri kimlik, yetki ve tescil güvenliğini sağlarken; yeni düzenleme bu sürecin üzerine profesyonel bir hukuki denetim katmanı eklemeyi amaçlıyor. Avukatların sürece dahil olmasıyla birlikte sözleşme riskleri, irade sakatlıkları, aile içi muvafakat tartışmaları ve miras kaynaklı ihtilaflar daha sistematik bir süzgeçten geçirilecek. Bu durum, özellikle karmaşık satışlarda işlem sonrası dava sayısını azaltma potansiyeli taşıyor.

Alıcı ve satıcılar için yeni maliyet kalemleri

Düzenlemenin yasallaşması durumunda taraflar, mevcut tapu harçlarının yanı sıra avukatlık ücreti ve vekaletname masrafları gibi ek giderlerle karşılaşacak. Özellikle büyükşehirlerdeki standart konut satışlarının belirlenecek parasal eşiklerin içinde kalması, orta sınıf alıcılar üzerindeki finansal yükü artırabilir. Alıcı ve satıcının çıkar çatışması yaşamaması adına ayrı hukukçularla çalışması ihtimali ise toplam işlem maliyetlerini daha da yukarı çekebilir. Bu durum, düşük ihtilaf riski taşıyan basit ikinci el satışlarda vatandaşlar tarafından “ek bürokratik maliyet” olarak nitelendirilme riski barındırıyor.

Gayrimenkul segmentlerine göre olası etkiler

Piyasa analizlerine göre, düzenlemenin en rasyonel ve olumlu karşılanacağı alanlar ticari gayrimenkul ve arsa satışları olacak. Ofis, fabrika ve arazi gibi imar durumu veya ortaklık yapısı karmaşık olan taşınmazlarda hukuki inceleme gerçek bir değer üretmektedir. Buna karşın, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre pazarın büyük çoğunluğunu oluşturan ikinci el konut satışlarında, ek masraflar nedeniyle bir yavaşlama yaşanabileceği öngörülüyor. Projeden satışlarda ise düzenlemenin sadece tapu devrine mi odaklanacağı yoksa ön ödemeli sözleşmeleri mi kapsayacağı piyasadaki etkinin derecesini belirleyecek.

Vergi gelirleri ve gerçek bedel beyanı

Avukat zorunluluğunun devletin tapu harcı gelirlerini artırması, tarafların gerçek satış bedelini beyan etme disiplinine bağlı olacak. Eğer düzenleme avukatlara ödeme izi, banka transferi ve bedel doğruluğu konusunda net bir denetim sorumluluğu yüklerse, piyasadaki düşük beyan pratiği önemli ölçüde azalabilir. Ancak avukatın rolü sadece şekli bir temsil ile sınırlı kalırsa, bu durumun vergi matrahı üzerindeki etkisi beklenenden daha sınırlı kalacaktır. Düzenlemenin başarısı; kapsamın ne kadar dar çizileceğine, avukatın sorumluluk sınırlarına ve vatandaşın üzerine binecek mali yükün dengelenmesine bağlı görünüyor.